W polskim systemie prawnym zabezpieczeniem rzeczowym na nieruchomości jest hipoteka, która została uregulowana w art. 65 - i następnych - ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ust. 1 tego przepisu stanowi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej
wierzytelności, wynikającej z określonego stosunku prawnego, można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Taka hipoteka objąć może nieruchomość służącą prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie naprawy samochodów np. na podstawie umowy pomiędzy jej właścicielem a wierzycielem. Aczkolwiek obowiązujące przepisy prawa pozwalają także na ustanowienie tzw. hipoteki przymusowej, a więc wbrew woli właściciela. Art. 109 ust 1 ustawy stanowi bowiem, iż wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).
Innym zabezpieczeniem rzeczowym na nieruchomości jest też przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości. Polega ono na przeniesieniu przez dłużnika prawa własności swojej rzeczy na wierzyciela. Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest również umową zawieraną pomiędzy dłużnikiem, a więc np. podmiotem będącym
właścicielem nieruchomości (obojętnie czy jest nim podmiot prowadzący warsztat samochodowy, czy też nie), a wierzycielem. Umowa ta przenosi własność nieruchomości na wierzyciela, który zobowiązuje się względem zbywcy do korzystania z nabytego prawa wyłącznie w zakresie, w jakim jest to potrzebne do zabezpieczenia wierzytelności, pozostawiając możliwość korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela – dłużnika lub osobę trzecią. Rola umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie polega przede wszystkim na zabezpieczeniu spłaty określonej wierzytelności. Ponieważ brak jest w polskim systemie prawa przepisu wprost przewidującego możliwość zawarcia takiej umowy, początkowo były duże wątpliwości w orzecznictwie czy jest w ogóle dopuszczalne jej zawarcie. Ostatecznie jednak sądy opowiedziały się za dopuszczalnością jej zawarcia (np. wyrok Sądu Najwyższego z 8.3.2002 r., sygn. akt III CKN 748/00).
Nieruchomość w której jest prowadzony warsztat może być nie tylko przedmiotem zabezpieczenia ale i egzekucji, zarówno prowadzonej przez komornika sądowego, jak i administracyjny organ egzekucyjny. Ta pierwsza, co do zasady, jest prowadzona wówczas gdy mamy do czynienia z zadłużeniem z innego tytułu niż podatki, czy opłaty o charakterze publicznoprawnym. Tym samym jeżeli właściciel warsztatu nie płaci wynagrodzeń swoim pracownikom, nie płaci dostawcom bądź usługodawcom (zaś w sytuacji gdy nie jest właścicielem nieruchomości właściciel nieruchomości nie reguluje swoich zobowiązań) istnieje możliwość, że podmioty te skierują egzekucję do nieruchomości. Co do zasady egzekucja z nieruchomości należy do komornika sądowego działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Z kolei egzekucję administracyjną prowadzi administracyjny organ egzekucyjny, czyli naczelnik urzędu skarbowego. Ta egzekucja jest wszczynana w przypadku gdy np. podmiot prowadzący warsztat nie reguluje podatku od nieruchomości, podatku dochodowego, czy też np. nie odprowadza składek na ubezpieczenia społeczne.
Zbyt zawiłe? Masz wątpliwości? Skorzystaj z porady prawnej online.
Egzekucja z nieruchomości jest jednym ze sposobów egzekucji, a zatem niezależnie od tego czy mamy do czynienia z długami rzeczowymi obciążającymi nieruchomość, czy też zadłużeniem nijak nie powiązanym z nieruchomością, wierzyciel może sięgać do tego sposobu egzekucji.
Należy pamiętać, że zarówno ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji w art. 7, jak i kodeks postępowania cywilnego w art. 799 przewidują, że należy stosować środki egzekucyjne najmniej uciążliwe dla dłużnika. Organy egzekucyjne muszą zatem porównać wysokość świadczenia z wartością zajętych ruchomości, nieruchomości, czy też wierzytelności i dokonać racjonalnej prognozy co do wyników egzekucji. Jeżeli zaległość podmiotu prowadzącego warsztat jest przykładowo na poziomie 1 000 zł, egzekucja nie będzie kierowana do nieruchomości, jeżeli jest możliwe zaspokojenie wierzyciela z innych pomniejszych składników majątku. Nawet jeżeli egzekucja prowadzona jest z nieruchomości zasadą jest, że pozostawia się ją w zarządzie dłużnika (zobowiązanego), do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy.
Należy też pamiętać, że rozporządzenie nieruchomością - po jej zajęciu - nie ma wpływu na dalsze postępowanie więc zbycie nieruchomości na rzecz innej osoby nie uchroni jej przed toczącą się egzekucją.
